Могут ли досрочно отказать в аренде?

Илья О.(Калуга): «Может ли арендодатель потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор отказывается от приемки помещения во владение или пользование?».

Владимир СТИБЧЕНКО, юрисконсульт:

— Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ если должник не исполняет обязательства, то кредитор может требовать по суду исполнения обязательства в натуре. В п. 22 постановления пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что при разрешении судами вопроса о допустимости понуждения должника к исполнению обязательства в натуре необходимо учитывать не только положения кодекса, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Напомню, что по ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. По общему правилу договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. А передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя. Последнее обязательство по п. 1 ст. 655 ГК РФ при аренде зданий, сооружений, помещений считается исполненным через предоставление его во владение или пользование арендатору и подписания сторонами документа о передаче.

Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, это считается отказом арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. И арендатор вправе требовать от арендодателя передать объект во владение или пользование. Тот же может потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков из-за неисполнения или расторжения сделки (статьи 393, 450 и 453 ГК РФ), а не удовлетворения требования принять помещения, принудительное исполнение которого включает и принудительное вселение арендатора.

Неподписание акта приема-передачи арендатором считается случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не может передать помещения во владение арендатора.

В итоге арендатор, являясь кредитором, несет неблагоприятные последствия, связанные с нереализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре.

В случае просрочки кредитора в силу п. 2 ст. 406 ГК РФ должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.

Таким образом, при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму. А принуждение арендатора, утратившего интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания акта приема-передачи противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям ст. 308.3 ГК РФ.

Однако в одностороннем порядке договор не может быть разорван. Воспользоваться процедурой одностороннего отказа от договора аренды можно, если он заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ) или если соглашением сторон предусмотрена возможность в одностороннем порядке прекратить арендные отношения. Спорным договором не предусмотрено право арендатора досрочно отказаться от договора в течение первого года аренды.

И утрата интереса арендодателя или арендатора к арендным отношениям не является основанием для расторжения договора. Инициировать его можно лишь при условии компенсации убытков другой стороне, в т.ч. посредством внесения платы за односторонний отказ от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

До прекращения договора арендодатель по статьям 309 и 310 ГК РФ вправе требовать от арендатора уплаты гарантийного взноса и неустойки, начисленной за нарушение срока внесения этого взноса.

По п. 1 ст. 381.1 ГК РФ оплатить неустойку можно через внесение одной из сторон определенной денежной суммы – это так называемый обеспечительный платеж. В договоре стороны предусмотрели, что гарантийный взнос и является обеспечительным платежом и используется арендодателем для обеспечения возможных претензий к арендатору, вызванных нарушением им обязательств по договору (п. 6.2). При прекращении договора сумма обеспечительного платежа возвращается должнику.

В вашем случае срок договора истек из-за отказа арендатора взять объект в аренду, и права арендодателя подлежат защите в виде возмещения убытков (ст. 15, 393 ГК РФ), которые могут быть компенсированы через удержание соответствующей суммы гарантийного взноса.

Фото fedzakon.ru.