Остаться ни с чем

На днях Верховный суд РФ в очередной раз участвовал в разбирательстве дела о незаконном приобретении государственного имущества.

Мы решили еще раз вспомнить о мошеннически проданных квартирах.

Речь шла в основном о гражданских делах, в которых фигурировали покупатели незаконно проданных государственных квартир. Чаще всего суды низших инстанций признавали сделку незаконной, возвращая квадратные метры в пользование муниципалитетов, а ни в чем не повинные покупатели оставались и без денег, и без крыши над головой. 

Дело в том, что новый владелец о «нехорошем» прошлом квартиры даже не догадывается: отнятая незаконным путем у государства квартира чаще всего за короткий срок несколько раз перепродается между мошенниками, а потом уже попадает в руки ни о чем не подозревающим честным покупателям. На них цепочка и замыкается: вдруг оказывается, что жилье находится в государственной собственности, и новоселов по суду выселяют. 

Теперь же покупателей могут признать добросовестными и оставить им жилье. Правда, для этого суд должен убедиться в нескольких пунктах. 

— Для начала нужно установить факт выбытия имущества из владения собственника или того, кому собственник его передал, — комментируют в прокуратуре. — То есть каким образом у продавца эта квартира появилась. Выяснить также, были ли за нее выплачены деньги или она досталась продавцу каким-то другим способом. А также узнать, понимал ли покупатель, что приобретает квартиру у мошенника, у человека, который не имеет права ее продавать.

Понятно, что никто не сможет признать добросовестным покупателя, который был в курсе аферы, а также к моменту совершения сделки понимал, что квартира может оказаться государственной или чьей-то собственностью.

Надо, однако, учитывать, что жилое помещение, выбывшее из владения государства в результате мошеннических действий, остается государственным. И собственник через суд может потребовать вернуть его даже у добросовестного покупателя в том случае, если уполномоченный собственником жилищного фонда орган непосредственно не совершал продажу такой квартиры.

Подобные дела рассматривались и в нашем регионе. Так, решением районного суда удовлетворены исковые требования муниципального образования к Д. как раз по такому делу. История, окончившаяся возвращением квартиры муниципалитету, была следующей:

-В спорной квартире в период с 1974 -го по 2009 год по договору социального найма проживали Н. и члены его семьи. В мае 2009 года наниматель Н. умер. Другие лица из числа приобретших право пользования жилым помещением по договору социального найма в квартире после смерти Н. не проживали, — рассказывают в пресс-службе прокуратуры Калужской области. — По договору купли-продажи от 7 июля 2011 года квартира была приобретена М. у С., а впоследствии по договору купли-продажи от 21 сентября 2011 года продана ответчику Д.

Таким образом, как к М. попала эта квартира, вообще неизвестно. Однако на регистрацию договора купли-продажи, заключенного между М. и С. 7 июля 2011 года, были представлены дубликат договора передачи от 17 января 1994 года и поквартирная карточка по состоянию на 7 июля 2011 года.

Между тем суд установил, что договор передачи от 17 января 1994 года уполномоченным органом местного самоуправления не заключался, должностными лицами городского БТИ не подписывался и печатью данного учреждения не удостоверялся; поквартирная карточка лицом, указанным в ней, не составлялась. С. в квартире никогда не проживал, нанимателем или собственником спорной квартиры не являлся. Согласно пояснениям С. сделка купли-продажи квартиры им была оформлена за вознаграждение по просьбе незнакомых лиц и на основании представленных ими документов.

При таких обстоятельствах суд признал сделку мошеннической и вернул квартиру муниципалитету, оставив конечного покупателя ни с чем. 

— Квартира поступила в фактическое владение других лиц помимо воли муниципального образования, — поясняют в прокуратуре, — что в силу положений статей 301, 302 ГК РФ послужило основанием для удовлетворения требований об истребовании квартиры из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он являлся добросовестным приобретателем.

Иными словами, согласно закону даже добросовестный покупатель может оказаться в нелестном положении, если не станет выяснять происхождение желаемой жилплощади. Будьте внимательны, совершая дорогие сделки. Обязательно узнавайте, кому принадлежала квартира с самого начала, чтобы не попасть в руки мошенников и не расстаться и с деньгами, и с квадратными метрами.