Капремонт: пора определиться

(Окончание. Начало в предыдущем номере.)

Мы продолжаем публикацию аналитической статьи Валерия Щербаня, председателя ТСЖ «Московская, 117», члена ТОС «Алексеевская». (Окончание. Начало в предыдущем номере.)

Мы продолжаем публикацию аналитической статьи Валерия Щербаня, председателя ТСЖ «Московская, 117», члена ТОС «Алексеевская».

В стране большое количество многоквартирных домов, требующих проведения капитального ремонта, и число таковых с каждым годом только увеличивается. Задача их восстановления не только организационно-техническая, но и финансовая. Необходимы огромные деньги, которых у государства просто нет. Это первое. И второе: с момента получения гражданами жилья в собственность прошло более двадцати лет, и это соизмеримо с необходимым сроком проведения капитального ремонта дома. И тут, как ни ругайся, ни кричи, ни протестуй — этим делу теперь не поможешь. А на вопрос, кто же поможет нам, иного ответа, как сами граждане, вряд ли можно найти.

Итак, новыми изменениями в жилищном законодательстве установлено, что для проведения капитального ремонта общего имущества своего дома собственники жилья обязаны образовать фонд и к установленному сроку накопить сумму средств, необходимых для проведения капитального ремонта.

Срок проведения капитального ремонта конкретного дома обязаны определить и утвердить региональные органы власти. Поэтому постановлением правительства Калужской области утверждена региональная программа Калужской области на 2014-2043 годы, в которой определены сроки проведения капитальных ремонтов для всех многоквартирных домов в регионе, кроме домов, признанных аварийными.

А вот сумма средств, необходимых для проведения капитального ремонта дома, определяется проектно-сметной документацией, если это необходимо, или просто сметой на ремонт всех систем и элементов, входящих в состав общего имущества дома, а именно: крыши, фасада, фундамента, внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, лифтов.

Правительством Калужской области также установлен минимальный размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оборудованном лифтом, — 6,11 рубля на один квадратный метр общей площади помещения, принадлежащего его собственнику, а для дома с лифтом — 6,96 рубля соответственно.

Размер взноса определен среднестатистически, исходя из размера средств, необходимых на проведение полного  капремонта дома. К примеру, для проведения капитального ремонта четырехподъездного пятиэтажного дома требуется в среднем более шести миллионов рублей в нынешних ценах. Разделив эту сумму на 25 лет, на 12 месяцев и на общую площадь дома, получим примерно установленный минимальный размер ежемесячного взноса.

И начинать формировать фонд, то есть платить взносы, собственники обязаны после восьми месяцев после опубликования региональной программы, то есть с сентября 2014 года опять предстоит платить квартплату больше. Приятного в этом мало, но против закона «не попишешь». Возможно, понимание смысла происходящего кому-то поможет это преодолеть.

Далее от финансовой перейдем к организационно-технической стороне вопроса. Как будет осуществляться капитальный ремонт? Кто выберет организацию, которая способна будет качественно выполнить работы, проконтролирует и примет их?

Осознавая, что организация и проведение капитального ремонта многоквартирных домов — весьма не простая задача, федеральные органы власти в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территориях субъектов РФ, обязали их создать за счёт средств бюджетов региональных операторов (обращаю на это внимание!) субъектов РФ.

Формирование регионального оператора в Калужской области и порядок осуществления им установленной деятельности поручены министерству строительства и ЖКХ Калужской области. Региональный оператор несёт основную ответственность перед правительством Калужской области за реализацию региональной программы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, для чего ему определен ряд основных функций.

В первую очередь это открытие счетов в кредитной организации для аккумулирования взносов собственниками помещений на капитальный ремонт. Второе — организация начислений, сбор и учет взносов, уплачиваемых собственниками. На его же плечи ложится и формирование базы данных о техническом состоянии многоквартирных домов, подготовка технического задания на выполнение работ по капитальному ремонту. Именно региональный оператор заключает от своего имени договоры с подрядными организациями на выполнение работ и обеспечивает контроль за качеством и сроками их выполнения и осуществляет приемку выполненных работ по капитальному ремонту.

Здесь необходимо подчеркнуть, что эти функции региональный оператор выполняет силами своих специалистов за счёт регионального бюджета, а также что контроль за всей деятельностью регионального оператора, в том числе за целевым расходованием денежных средств, сформированных на его счете, и обеспечением их сохранности осуществляется уполномоченным органом государственной власти Калужской области.

Беря на себя ответственность за проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, федеральное законодательство предоставляет собственникам дома право самостоятельно осуществить формирование фонда и в дальнейшем самим выполнить капитальный ремонт в своём доме, но только под контролем государственных органов за сроками его проведения.

А чтобы принять столь важное и ответственное решение, собственникам дома, несомненно, следует очень внимательно изучить все требования федерального и регионального законодательства; оценить данные о техническом состоянии вашего дома и предполагаемыми сроками проведения капитального ремонта, соотнести их с данными региональной программы; оценить опыт и возможности органа, осуществляющего управление вашим многоквартирным домом, в настоящее время и потом, когда наступит время проведения капитального ремонта; взвесить целесообразность и выгоду того или иного решения.

А теперь, после всего сказанного мною, вам как собственникам многоквартирного дома необходимо до конца апреля 2014 года определиться и принять на общем собрании собственников дома одно из решений: либо вы доверяете свои деньги и вверяете судьбу своего дома региональному оператору как представителю власти, либо не доверяете никому и формируете фонд капитального ремонта на спецсчёте, памятуя о той ответственности, которую вам предстоит в этом случае нести.

В заключение хотелось бы высказать тревогу по поводу еще одного важного вопроса, связанного с реализацией программы капитальных ремонтов многоквартирных домов.

Население, как это было не раз в нашей истории, найдет в себе силы и понимание и обеспечит программу необходимыми деньгами. А способны ли будут структуры власти воплотить в жизнь намеченные планы, правильно оценить техническое состояние каждого многоквартирного дома, спланировать распределение финансовых и производственно-строительных ресурсов, осуществить контроль за выполнением работ?

Как показывает практика, проведение капитального ремонта жилого фонда имеет специфику, отличную от ведения строительства нового жилья. Здесь люди в домах уже живут. Намечаемые объемы и масштабы работ весьма немалые, строительной отрасли региона предстоит нарастить и частично переориентировать свои мощности. Решить вопрос с обеспечением квалифицированными кадрами, а он сегодня один из самых больных.

Чтобы справиться с этими задачами, требуется время, а оно в дефиците. Некоторыми руководителями высказываются предложения о привлечении мощностей из других регионов. Но, во-первых, в российских регионах стоят аналогичные задачи, а во-вторых, с приезжих попробуй потом спроси.

Необходимо также учесть, что работать подрядчикам придется по государственным расценкам. А это часто приводит к тому, что исполнителями используется труд низкоквалифицированных рабочих, применяются более дешёвые материалы низкого качества, осуществляется слабый контроль и прочее. От этого сильно страдает качество ремонтных работ, а значит, в конце концов, и само население.

Немало уже сделано и делается. Но на многие вопросы пока не дано продуманных, обоснованных ответов. Требуется время.