Самострой: спасибо, что не мой?

В последнее время значительно увеличилось количество обращений граждан и юридических лиц за регистрацией прав на объекты недвижимости, измененные в результате реконструкции или капитального ремонта, а также объекты, созданные без разрешения на строительство.
В последнее время значительно увеличилось количество обращений граждан и юридических лиц за регистрацией прав на объекты недвижимости, измененные в результате реконструкции или капитального ремонта, а также объекты, созданные без разрешения на строительство.

Разрешения не надо

Статьей 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен ряд особенностей государственной регистрации прав на объекты недвижимости, если для их строительства или реконструкции не требуется разрешения.

Регистрация проводится на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором построен объект, и документа с описанием объекта (кадастрового паспорта или декларации).

Разрешение на строительство по статье 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется в следующих случаях:

— строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или для ведения садоводства, дачного хозяйства;

— строительство и реконструкция киосков, навесов и других объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

— строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

— изменение объектов капстроительства и (или) их частей, если они не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом.

Выяснение обстоятельств в последних двух пунктах вызывает определенные затруднения при регистрации прав. Так что попробуем разобраться с тем, что относится к вспомогательным строениям, и какие параметры являются предельными.

Объект вам в помощь

Перечень объектов вспомогательного использования законодательно не определен. Но Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» при описании объектов пониженного уровня ответственности указывает на здания и сооружения вспомогательного использования. Закон разъясняет, что ими являются объекты, связанные со строительством и реконструкцией здания или расположенные на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство.

В качестве примера вспомогательных объектов Ростехнадзором названы мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения.

Таким образом, калужская практика, по которой строители объектов объявляют все здания на земельном участке, кроме одного основного, зданиями вспомогательного использования, не соответствует идее законодательства.

Лабиринт регламента

Еще большие затруднения вызывает применение статьи 51.17.4 Градостроительного кодекса РФ. В ней говорится, что разрешение на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства, если такие изменения, во-первых, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а во-вторых, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

Государственный регистратор не вправе давать оценку, нарушены ли при изменении объекта капитального строительства характеристики надежности и безопасности. Такие сведения должны содержаться в проектной документации.

Кроме того, градостроительные регламенты территориальных зон ряда муниципальных образований области в настоящее время не установлены. Поэтому регистраторы не могут проверить, превышают ли изменения объектов капстроительства предельных параметров, установленных градостроительным регламентом.

В соответствии со статьей 51.4 Градостроительного кодекса РФ, ст.16.1.26 ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в РФ» вопросы выдачи разрешений на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объектов на земельном участке отнесены к компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения участка.

Ряд специальных законов относит выдачу разрешений на строительство определенных объектов недвижимости к компетенции органов государственной власти. К примеру,  в соответствии со статьей 25 Закона РФ «О недрах» разрешение на строительство объектов, связанных с пользованием недрами, выдается федеральным органом управления государственным фондом недр или его территориальным органом.

Изменение объектов градо-строительной деятельности, относящихся к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ, а также к вновь выявленным объектам культурного наследия, регламентируются не Градостроительным кодексом, а Федеральным законом «Об объектах культурного наследия народов РФ». В отношении них могут проводиться лишь работы по их сохранению, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы.

Стройка-самоволка

Самовольное строительство занимает особую нишу. Что можно отнести к самострою? Объект, возведенный (измененный) без разрешения на строительство, либо созданный на земельном участке, не отведенном для целей строительства, или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой (ст.222 ГК РФ).

Ее строитель не приобретает право собственности. Поэтому права на подобные объекты не подлежат государственной регистрации. Регистрирующие органы при наличии в кадастровом паспорте объекта отметки о его реконструкции обязаны проверять, не являются ли произведенная реконструкция или капремонт самовольными.

Такие постройки не должны находиться в свободном гражданском обороте, они не являются объектами гражданских прав и в отношении них запрещено совершать какие-либо сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду, а также закреплять их на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за созданным собственником предприятием или учреждением). На самовольно возведенные объекты недвижимости не распространяются правила о приобретательской давности (ст.234 ГК РФ).

В настоящее время на территории муниципального образования «Город Калуга» сложилась такая практика: правообладатели строят или реконструируют объект недвижимости без подготовки проекта и получения соответствующего разрешения, а затем обращаются за регистрацией прав, представляя техническое заключение, выданное проектной организацией.

Технические заключения содержат вывод о том, что произведенные строительные работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта и не превышают предельные параметры строительства,  реконструкции, установленные градостроительным регламентом. То есть в соответствии с Градостроительным кодексом разрешение на строительство не требуется.

По мнению заявителей,  такие технические заключения подтверждают правомерность следующих работ:

— строительство террас, пристроек к существующим зданиям, в результате чего площадь объектов увеличилась почти в два раза;

— устройство антресолей площадью более 150 кв.м с находящимися в них помещениями, предназначенными для постоянного пребывания людей;

— образование дополнительных этажей под существующей крышей;

— строительство мансардных этажей;

— образование производственного помещения площадью 3000 кв.м на месте крановой эстакады, расположенной между двумя существующими складскими зданиями.

Увы, как правило, заключения не содержат описания обстоятельств, позволивших проектной организации сделать такие выводы. А ведь в результате строительных работ несущие конструкции здания принимают дополнительные нагрузки от вновь возводимых конструктивных элементов. Проверить соответствие проведенных работ параметрам разрешенного строительства нельзя — у заявителей отсутствует градостроительный план земельного участка, а градостроительный регламент муниципального образования «Город Калуга» до сих пор не установлен.

Чтобы избежать сложностей при оформлении прав на такой объект недвижимости, лицам, планирующим строительство (реконструкцию) таких объектов, нужно обращаться с проектом строительства в компетентный орган, чтобы получить соответствующее разрешение, и лишь потом начинать строительные работы.

По информации Управления Росреестра по Калужской области.