Квартиры на помойку, деньги на ветер

Ежегодно в Калуге строят до 20% никому не нужного жилья. При этом говорить о том, что жилищный вопрос в городе решён, явно преждевременно.

Широкомасштабные исследования спроса и строительства жилья в областном центре проводились в последний раз в 2012 году. Сейчас застройщики в основном ориентируются на мнения экспертного сообщества. Однако выводы экспертов могут быть кардинально противоположными. Что же на самом деле происходит с жилищным строительством в Калуге, попыталась разобраться команда «Калугахаус».

Руководитель проекта Кирилл Гусев представил выводы исследования о ситуации на рынке недвижимости. Встреча прошла на площадке «Точки кипения» и была в основном предназначена для профессионалов в этой области. Впрочем, отдельные выкладки будут интересны и для простых калужан.

О собственной квартире или доме мечтали и мечтают в России очень многие. Квартирный вопрос испортил не только москвичей. Если при Советском Союзе была еще призрачная надежда получить желанные квадратные метры по социальному найму, то сейчас это лишь вопрос толщины кошелька. Так, по крайней мере, думают те, кто не сталкивался с этим вопросом напрямую. Оказывается, денежная проблема не единственная.

Как показали исследования, проведенные «Калугахаус», спрос калужан на жилье составляет около 120 000 квадратных метров в год. По плану жилищного строительства на год запланировано 290 000 кв. м. Реально же до конца года удастся сдать 145 000 квадратов. Таким образом, 20% построенного и сданного жилья будет не востребовано.

«Мы считаем, что этот «хвост» непроданного жилья будет расти год от года», — отметил Кирилл Гусев.

Парадокс? Квартиры нужны, но их не покупают. По мнению аналитической группы проекта, это связано с тем, что в большинстве своем сданные метры относятся к экономклассу, а спрос на такие квартиры уменьшается с каждым годом. Человек, который берет ипотеку, хочет за эти «дорогие» деньги получить комфортную квартиру, а не квадратные метры.

Самая популярная квартира на рынке Калуги сегодня — это однокомнатная, 45 квадратных метров. Самая дефицитная — небольшая семейная трешка. Почему же застройщик с упорством кузнечного молота продолжает штамповать «курятники» эконом-класса? На это, скорее всего, есть множество причин, одна из которых — долгосрочное планирование.

Генеральный план областного центра разрабатывался в 2007 году, к 2011-му он был принят. Тогда невозможно было учесть кризиса 2008 года, нестабильность последующих за ним лет и главное — взрывной спрос после 2014 года. Выяснилось, что можно строить все что угодно — купят. Сейчас горизонт того планирования приблизился вплотную. В генплан, конечно, вносят изменения, многим становится понятно, что необходим новый план. Однако темпы строительства, как огромный маховик, нельзя резко изменить. Отсюда, возможно, и эти 20 000 квадратных метров, выброшенных, образно говоря, на свалку.

Ежегодно уровень спроса на новое жилье понижается на несколько процентов. Увеличивается и «вилка» между первичным жильем и вторичным. Сейчас она составляет 40 на 60%. Предлагаемые квартиры в новостройках интересуют людей все меньше, и нынешние 40% имеют все шансы уменьшиться. Рынок вторичного жилья будет расти.

Проблема с невостребованными квадратными метрами не решится и с помощью покупки их за бюджетные средства на социальные нужды. Дело в том, что средняя цена квадратного метра на этапе строительства примерно на десять тысяч больше той, которую, к примеру, утвердило государство в четвертом квартале нынешнего года на покупку такого жилья. Не может муниципалитет купить, скажем, квартиры для детей-сирот.

Прямо ответить на самые популярные вопросы «Кто виноват?» и «Что делать?» в этой ситуации пока вряд ли возможно. Уж слишком неповоротлив и тяжел этот сегмент экономики. Слишком много здесь подводных камней. Любое резкое, неосторожное движение может откликнуться проблемой в других плоскостях экономики. Уменьшим выдачу «на-гора» квадратных метров, которые все равно никто не покупает, — ухудшим статистику по планам строительства жилья — регион может лишиться отдельных федеральных субсидий — могут затормозиться другие проекты.

Единственное, чего нельзя делать, — замалчивать проблему, делать вид, что у нас «все хорошо, прекрасная маркиза». Понять, что людям сегодня нужно не то жилье, которое строят, это не только вопрос к застройщикам. Это, скорее, социальная проблема, а не техническая. И решать ее надо всем вместе. Профессионалам.

Фото автора.