Да долги не пускают…

24 июля 2019 г. 08:45

Если верить специалистам банка России, в стране через семь — девять лет цены на жилье и проценты по ипотеке приятно изменятся. Насколько реальны эти прогнозы для калужан?

Банк России опирается на расчеты, которые строит исходя из нового нацпроекта «Жилье и городская среда». В случае успешной его реализации через пять лет объем жилищного строительства должен возрасти примерно в полтора раза по сравнению с нынешним.

Постепенно должна уменьшаться ипотечная ставка и к 2024 году достигнет 7,9 %. Как предполагается, число выдаваемых гражданам кредитов прилично возрастет. Авторы нацпроекта полагают, что жилья будет столько, что оно удовлетворит спрос, и рынок отреагирует падением цен.

Прочитала эту новость, честно говоря, с надеждой: «А вдруг?..». Квартирный вопрос, как известно, всех нас несколько…

Как и многие, я залезла в долги и купила квартиру в кредит, который придется платить как раз еще девять лет. Причем этим приобретением семья решила жилищную проблему лишь частично. А расширить площадь до выплаты долгов никак не получится.

Неужели благодаря нацпроекту мы сможем осилить еще одну покупку, тем более что ипотечный процент также уменьшится? Я взяла лист бумаги и стала считать. Указанная программа будет действовать на новое жилье. Сегодня ставка по ипотеке (берем зарплатный банк) на новостройки составляет 8,9%. Необходимая квартира сейчас, в нынешних ценах, стоит около 3,8 млн рублей. Ежемесячный платеж составил бы около 40 000.

Уменьшение ставки кредита на 1% снижает платеж всего на 3 000 рублей. Вряд ли такой процент позволит осуществить задуманное — он погоды не сделает. Остается надеяться на то, что цена на квартиру в далеком 2028 году будет тысяч на пятьсот — шестьсот ниже, в другом случае вряд ли мы потянем приобретение вожделенной квартиры.

На самом деле еще неизвестно, как отреагирует строительный рынок на переход к новой системе банковского (проектного) финансирования. В соответствии с ней инвесторы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. А у нас сложилась практика, когда примерно половина необходимой суммы берется из «закромов» приобретателей квартир на стадии строительства.

В ближайшее время застройщикам придется перестроиться и отвыкнуть залезать в карманы своих клиентов. То есть долевое строительство никуда не уйдет, но деньги покупателей до момента окончания строительства квартир будут защищены эскроу-счетами.

В отличие от банкиров у наших строителей присутствует, скорее, пессимистическое отношение к будущему. Они опасаются, что переход на новую схему, наоборот, увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

С этим мнением согласен главный редактор проекта «Калугахаус» Кирилл ГУСЕВ, который считает, что в ближайшие годы нас ждет падение темпов «планового» строительства:

— Строить жилье, не обеспеченное спросом, невыгодно. По новой схеме, с проектным финансированием, от скорости продаж сильно зависит ставка кредита, который банк выдает застройщику.

По его наблюдениям, спрос сейчас смещается от эконом-класса к индивидуальным домам и как раз лет через пять вернется к комфорт-классу городского жилья. Это значит, что востребованными будут мало- и среднеэтажные дома с хорошей инфраструктурой. Очевидно, что такие квартиры будут стоить дороже сегодняшнего эконома, и, по-видимому, они будут продаваться в основном после сдачи дома, а не на этапе строительства. К тому же такого жилья нужно не очень много.

По мнению Кирилла, в ближайшие годы нас в Калуге ждет падение реальных темпов строительства, обеспеченного спросом.

Возможно, говорит он, крупные застройщики смогут строить «впрок», реализуя жилье государству в рамках каких-то программ. Будем иметь в виду, что нацпроект «Жилье и городская среда» предполагает неуклонное сокращение непригодного для проживания жилищного фонда, а значит, людей будут переселять в новостройки.

Может быть, снижение темпов компенсируется за счет индивидуального жилищного строительства — там есть резервы учета неучтенных домов. Возможно, будут работать какие-то варианты с трейд-ином. Ну и снижение ставки ипотеки тоже несколько подхлестнет спрос.

Главный редактор упомянул нерусское слово «трейд-ин», которое в большей степени у нас привыкли относить к автомобильной отрасли. Это услуга по приему вашего автомобиля в счет покупки нового, цена которого уменьшается на стоимость принимаемого в зачет. В отношении недвижимости речь идет о выкупе старой квартиры в зачет новой. Такого рода опыт уже опробован в Калуге одной из компаний на Правобережье.

Мне этот способ подсказал решение еще одной проблемы, которая также стоит перед калужанами. Многие из них готовы бы поменять свою квартиру на другую уже сейчас, но кредиты не пускают.

Проблема закредитованности все чаще и острее стоит перед нашими земляками. Вот если бы застройщики, которые манят выгодными предложениями, взяли на себя труд продажи имеющегося жилья в счет будущего, да с долгами — цены бы им не было. Глядишь, и новостройки стали бы раскупаться как горячие пирожки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.